房地产估价师预测试题6辑

发布时间:2021-07-11
房地产估价师预测试题6辑

房地产估价师预测试题6辑 第1辑


计算销售利润率时,销售利润在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。( )

答案:对
解析:
考点:成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入,销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和菅业税金及附加,在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。


为了促进房地产市场的稳定,在土地一级市场上,政府应增加()出让的供地方式所占的比例。

A.协议
B.招标
C.拍卖
D.挂牌

答案:B
解析:
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。灵活选择土地出让方式,尤其是增加使用招标出让方式,可以有效增加对地价的管控能力。


决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有( )。

A、销售价格
B、土地费用
C、开发规模
D、资金成本
E、项目风险

答案:D,E
解析:
本题考查的是财务净现值。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。参见教材P181。


可比实例的成交价格是在其成交日期的价格,是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。( )

答案:对
解析:
考点:市场状况调整的含义。可比实例的成交价格是在其成交日期的价格,是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。


下列关于房地产抵押的表述中,正确的有()。

A.村办企业的厂房可以抵押
B.以两宗以上房地产设定同一抵押权的,视为同一抵押房地产
C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押
D.抵押人将已出租的房屋抵押的,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效
E.同一房地产不得设定两个以上抵押权

答案:A,B,D
解析:
本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押,抵押人可以将几宗房地产一并抵押,也可以将一宗房地产分割抵押。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体,可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。


(2015真题) 因政府调整规划导致动工开发日期拖延二年的土地不认定为闲置土地。( )

答案:错
解析:
本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。


生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最小产出量。( )

答案:错
解析:
本题考查的是生产理论。生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。


抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的,应将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

答案:对
解析:
抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。


预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元,运营费用为20万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%,运营费用增长5%,收益期限可视为无限年,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.2500

B.400

C.2100

D.2900

正确答案:C


房地产估价师预测试题6辑 第2辑


影响房地产市场发展的基本因素有( )。

A.社会因素
B.经济因素
C.资源因素
D.政策因素
E.技术因素

答案:A,B,D
解析:
本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中,社会因素、经济因素和政策因素,是影响房地产市场发展的基本因素。


2012年,某市新增房地产供应量中,90㎡以下住宅建筑面积是90㎡以上住宅建筑面积的1.5倍。反映这两者关系的统计指标是( )。

A.强度相对指标
B.比较相对指标
C.比例相对指标
D.结构相对指标

答案:C
解析:
比例相对指标——是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。


《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。 ( )

正确答案:×


(2014真题) 统计中的随机变量是指受偶然性因素的作用,变量值呈现出上升或下降唯一方向性变动的变量。()

答案:错
解析:
本题考查的是统计变量的基本概念。统计中的随机变量是指受偶然性因素的作用,变量值呈现出随机的混沌状态变动的变量。


房地产开发项目财务评价的基本报表包括( )。

A.总投资估算表

B.现金流量表

C.资金来源与运用表

D.损益表

E.资产负债表

正确答案:BCDE


注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的,应限期改正,逾期不改正的,可处以( )元以下的罚款。

A.1000
B.5000
C.10000
D.30000

答案:B
解析:
注册房地产估价师违反《注册房地产估价师管理办法》规定,未办理变更注册仍执业的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可处以5000 元以下的罚款。


房地产损害赔偿的估价,即为价值时点为过去,估价对象为历史状况下的情形。 ( )

答案:错
解析:
考点:价值时点原则。价值时点为现在,估价对象状况为过去状况的估价。此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。


个人住房贷款包括商业性住房贷款和( )两种类型。

A、 企业住房贷款
B、 等额本金方式
C、 政策性住房抵押贷款
D、 等额本息方式

答案:C
解析:
根据个人住房贷款的分类。


(2017真题) 国有建设用地使用权属于()。

A.债权
B.所有权
C.担保物权
D.用益物权

答案:D
解析:
本题考查的是用益物权。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。


房地产估价师预测试题6辑 第3辑


( )是一个综合概念,是工程建设中各类定额的总称。

A、工程建设定额
B、预算定额
C、概算定额
D、概算指标

答案:A
解析:
本题考查的是工程建设定额计价法。工程建设定额是一个综合概念,是工程建设中各类定额的总称。


某写字楼的土地取得成本8000万元,建设成本6000万元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元,销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。该写字楼的价值为(  )万元。

A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67

答案:D
解析:
设该写字楼的价值为P,则有:P=8000+6000+800+600+720+6%P+16%P,解得P=20666.67万元。


下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有( )

A、1.16
B、1.24
C、1.30
D、1.34
E、1.41

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是偿债备付率。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目,商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15~1.35之间。当指标小于1.15时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务,需要通过短期借款来偿还已到期的债务。


2008年3月1日起,对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房,按4%的税率征收房产税( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。( )

答案:对
解析:
考点:管理费用。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。


物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是( )。

A.零售商的财务能力
B.零售商需要的服务
C.零售商业物业的组合与位置分配
D.零售商的声誉

答案:D
解析:
本题考查的是零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。参见教材P358。


物业甲为写字楼项目,2016年末价值为1000万元,预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%;物业乙为保龄球场项目,2016年末价值为1000万元,2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%,甲乙两个物业投资风险比较的结果是( )。

A.甲物业投资风险较大
B.乙物业投资风险较大
C.甲、乙两个物业投资风险一样大
D.无法判断

答案:B
解析:
本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值:1100×50%+900×50%=1000;物业乙的价值的期望值:1200×50%+800×50%=1000。甲的标准差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5]0.5=100;乙的标准差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]0.5=200。甲、乙物业价值的期望值相同,则标准差小的风险小,甲的标准差小。参见教材P233。


房地产市场自然周期中,在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上,空置率由( )。

A.上升到下降

B.下降到上升

C.高于合理空置率到低于合理空置率

D.低于合理空置率到高于合理空置率

正确答案:C


经有关部门批准,建筑艺术造型有特殊要求的,其设计可以直接发包。( )

答案:对
解析:
本题考查的是勘察设计的发包与承包。经有关主管部门批准,可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包的是:采用特定的专利或者专有技术的;建筑艺术造型有特殊要求的;国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。


房地产估价师预测试题6辑 第4辑


下列各类土地中,不属于土地储备范围的是( )。

A、依法收回的国有土地
B、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地
C、集体土地中的宅基地
D、依法收购的土地

答案:C
解析:
本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。集体土地不纳入土地储备。


居住区的用地根据不同的功能要求,一般可分为( )。

A.住宅用地

B.公共服务设施用地

C.道路用地

D.绿化用地

E.军事用地

正确答案:ABCD


设有抵押权的房屋被拆迁时,如果能解除抵押合同的,补偿款付给被拆迁人,付款前必经抵押权人认可。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


无论是房地产估价师资格,还是房地产估价机构资质,按照《中华人民共和国行政许可法》之规定,都是行政许可项目。

答案:对
解析:


下列( )是货币政策的中间目标。

A.稳定物价

B.国际收支平衡

C.货币供应量增加

D.利率稳定

E.实现充分就业

正确答案:CD


下列不属于社会保险的是( )。

A.养老保险
B.农业保险
C.医疗保险
D.失业保险

答案:B
解析:
本题考查的是保险的种类。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。


在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时,一般不计息的项目是( )。

A、 未知、需要求取的待开发房地产的价值
B、 投资者购买待开发房地产应负担的税费
C、 销售税费
D、 开发成本、管理费用和销售费用

答案:B
解析:
[知识点] 开发经营期、投资利息和开发利润的测算


在通风施工中,送风道和回风道是属于处理部分。( )

答案:错
解析:
本题考查的是建筑识图基础。在通风施工中,送风道、回风道是属于输送部分。


房地产估价师预测试题6辑 第5辑


城市控制性详细规划由(  )批准。

A.本级人民政府
B.上一级人民政府
C.国务院城乡规划主管部门
D.本级人民代表大会常务委员会

答案:A
解析:
城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求,组织编制城市的控制性详细规划,经本级人民政府批准后,报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。镇人民政府根据镇总体规划的要求,组织编制镇的控制性详细规划,报上一级人民政府审批。


有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块,价值各为50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后的价值各为110万元,如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。

A、 50万元
B、 55万元
C、 60万元
D、 60万元以上

答案:C
解析:
[知识点] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法


下述各项中,属于房地产供给分析内容的是( )分析。

A.吸纳率

B.房地产市场的商业周期

C.家庭规模与结构

D.投资购买和使用购买的比例

正确答案:B


设计方案评价原则主要有( )。

A、经济合理性与技术先进性相结合的原则

B、充分考虑近期效益的原则

C、充分考虑远期效益的原则

D、近期与远期效益相结合的原则

E、考虑项目全寿命费用的原则

正确答案:ADE


(2012真题) 以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目,实际投入开发建设的资金额与交纳的地价款之和占全部开发投资总额的25%以上,可以转让。()

答案:错
解析:
本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目转让,须除土地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金占全部开发投资总额的25%以上。


某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目,为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定,开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项,余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。

该估价机构对开发公司合理运作项目资金的下列建议中,属直接融资的有( )。

A、 扩股增资
B、 预售商品房
C、 以融资租赁方式承租大型设备
D、 以在建工程抵押贷款

答案:A
解析:


人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是( )。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.至市中心距离

正确答案:C
由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因,现在人们越来越重视交通时间距离。所以4个可比实例实际单价的高低排序为:乙>丙>甲>丁


某可比实例成交价格为100万美元,成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1,至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%,人民币兑美元的汇率为6.3:1,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币(  )万元

A.630.0
B.650.0
C.661.5
D.682.5

答案:D
解析:
在统一币种方面,将某一币种(如美元)的价格换算为另一币种(如人民币)的价格,应采用该价格所对应的日期的汇率,一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整,则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。汇率的取值,一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买人中间价。本题中,进行市场状况调整后的价格=100×6.5×(1+5%)=682.5(万元人民币)。


如果估价报告超过了其使用期限未被使用的,则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内被使用的,则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。( )

答案:对
解析:
考点:估价报告的组成。如果估价报告超过了其使用期限未被使用的,则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内被使用的,则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。


房地产估价师预测试题6辑 第6辑


该项目的工程竣工验收工作由( )负责组织实施。

A.该区人民政府建设行政主管部门

B.该市工程质量监督机构

C.甲公司

D.丙公司

正确答案:C
工程竣工的验收工作,由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。


关于房地产估价合法原则及其运用的说法,正确的是( )。

A、只有合法的房地产才能成为估价对象
B、估价对象状况必须是实际状况
C、以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象
D、评估价值应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格

答案:D
解析:
本题考查的是合法原则。选项A错误,遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象,而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产,就应将其作为那种状况的房地产来估价;选项B错误,依法判定的估价对象状况通常是估价对象的实际状况,但也可能不是实际状况,而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况;选项C错误,学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押;选项D正确,合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。


以出让方式提供国有建设用地使用权,建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的,该出让合同无效。

答案:对
解析:
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当
持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的,由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用士地的,应当及时退回;给当事人造成损失的,应当依法给予赔偿。


某房地产开发企业2010年房地产销售收入为8000万元,扣除项目金额为5000万元,应缴纳的土地增值税为( )万元。

A.500
B.750
C.900
D.950

答案:D
解析:
本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。增值额=销售收入-扣除项目=8000-5000=3000(万元);增值额/扣除项目=3000/5000=60%;应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%=3000×40%-5000×5%=950(万元)


有关李某抵押贷款购房一事,下列说法正确的有( )。

A、 抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行
B、 住房公积金管理中心可能是抵押权人
C、 贷款年限不得超过20年
D、 担保公司也有可能是抵押权人

答案:A,D
解析:


甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的城市综合体,有酒店、商业、办公和住宅多种类型物业,该综合体于2013年7月底竣工后商业和办公对外出租,酒店自营,住宅销售。2015年9月,甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构进行评估。2017年7月甲公司偿还了全部银行贷款后,决定出售该综合体未出租的办公和商业用房,再次委托乙房地产估价机构进行评估。

第二次估价,估价师不必遵循的估价原则是( )。

  A.独立、客观、公正
  B.一致性原则
  C.谨慎原则
  D.价值时点原则

答案:C
解析:
第二次估价是甲公司决定出售该综合体未出租的办公和商业用房,再次委托乙房地产估价机构进行评估,此时评估的是转让价值,不必遵循谨慎原则。


产生房地产价格泡沫的主要诱因是( )。

A.土地稀缺

B.城市化进程快

C.投机需求膨胀

D.过度开发

正确答案:C
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求,与土地的稀缺性有关,即人们买楼不是为了居住,而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动,就很难抑制,房地产泡沫随之产生。


( )实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系,并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验,同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。

A、指数平滑法
B、加权移动平均法
C、回归分析法
D、市场因子推演法

答案:C
解析:
考点:市场趋势分析。回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系,并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验,同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。


甲企业于2014年3月竞得一宗100 000㎡的国有土地使用权,规划容积率为3.0,其中20%为保障房,其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理,商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算,该项目需要投资12亿元,预期经济利润2亿元,该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140㎡的商品房,首付40%,贷款利率4.9%,贷款年限为10年,同时就自己的信用向保险人投保。

李某投资该房产需要签订的合同类型为()。

A、主合同
B、从合同
C、非典型合同
D、单务合同

答案:A,B
解析:
本题考查的是合同法概述。李某购买商品房贷款,贷款合同是主合同,抵押合同是从合同。参见教材P412。